2018/6/11 作者:閱讀,對身體好!
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(圖片僅為情境配圖)

我曾看過一份調查,其中一個問項是「有人說『和子女分住,但住在附近,能有自己的空間,互相招呼又很方便,是最理想的方式』,您同不同意?」,調查結果有將近九成長者同意。

如果「三代同堂」難度太高,「三代同鄰」可能就是最佳的替代方案。能夠就近照顧,老人有安全感;又能減少世代間的干擾,彼此都保有隱私感。

三代同鄰的最佳距離是多少呢?我在網路上看到一則貼文的建議是:「一碗湯的距離…燉個雞湯,端到孩子家時剛好能喝,近了太燙,遠了太涼。」

但要提醒的是,三代同鄰、仍然要尊重彼此的隱私。小雪婚後與先生就是住在離婆家「一碗湯的距離」。有一天,小雪身體不適、請假在家,正在洗手間時,聽到有人試圖要開門進來。

由於大門反鎖,門外的人竟然用力推撞,小雪嚇得心臟都快停了,趕緊穿起褲子要報警。原來這位沒來電通知、也沒按電鈴的「不速之客」,就是小雪的婆婆,她拿著兒子留給她的備份鑰匙,想要直接登堂入室…。

三代同鄰,既然是要兼顧安全感與隱私感,就要尊重彼此的住所,即使彼此擁有備份鑰匙,未經通知或允許,不宜逕自進入,三代才能長期和睦同鄰。

由於都會房價居高不下,想要三代同鄰,牽涉到「理屋」與「理財」的規畫,要有下長棋的通盤考量,必須提早設想,才能如願以償,以下是5種三代同鄰的規劃模式,提供參考。

模式1:獨立出入口的「二代宅」

日本近年流行一種「二代宅」,就是雖然與長輩同住,但只是共用客廳、餐廳、廚房、庭院等公共空間,彼此仍有各自的獨立出入口、起居間、臥室、衛浴間等,二代間可互相照顧,又能保有自己的獨立空間及隱私。

但是這種日式「二代宅」、「三代宅」,通常要擁有一塊獨立的基地,搭配透天兩層樓的規劃,才能保有獨立出入口的設計,因此地價是「二代宅」能否推動的最重要前提。

模式2:雙併小單位,靈活運用

我有一位長輩,30年前還是「滿巢期」時,「咬牙」在市郊買了雙併預售屋,每個單位都是16坪。興建時請建商不要砌分戶牆,等到兒子長大成家,再雇工把分戶牆砌起來,恢復成兩個獨立的居住單位,仍能保有三代同鄰的隱私感。

我真佩服這位長輩的「遠見」,但是我也曾請教長輩,「如果兒子搬到外地或外國,無法三代同鄰,這種『理屋規劃』,不就白忙一場?」長輩回答,老後還是可以把另外一個單位,便宜一點租給年輕的房客,仍然可以互相照應啊。

模式3:耐心等房市低迷,低接同社區物件

模式2的長輩,有餘力購置雙併兩個單位,是因為當年房價低檔,現在房價已攀高檔,只買一個小單位都很艱難了,怎麼可能一口氣買兩個單位呢?其實還是有方法,能夠滿足三代同鄰,就是耐心等待。

張伯伯有一子一女,女兒遠嫁國外,兒子成家後仍然住同一個社區。管理員說,這個社區很多住戶都有親戚關係,譬如兄弟關係、姊妹關係,三代同鄰的更多。

因為社區鄰居素質整齊,大家都會自動遵守管理公約,譬如不在樓梯間、中庭等公共空間,隨意擺放私人物品;尤其一樓住戶很重視綠化,到處都是花木扶疏;一年還會有兩次社區聚餐,讓鄰居共桌交流。因此不少住戶打算在社區終老,每當有空屋釋出時,鄰居往往最早出價。

張伯伯就是趁著前一波房市買氣較低迷時,抱著自用、投資皆宜的心態,買下隔壁棟的房子。張伯伯說,他也只能負擔自備款,因此買來後就先出租,用租金還房貸。

兒子娶親後,媳婦看到社區品質不錯,也願意跟公婆當鄰居,「現在是小倆口自己扛房貸」,張伯伯笑著說,年底就要當阿公了,「以後可以幫忙顧孫」。

模式4:賣大宅,換樓上樓下小宅

模式3是長輩仍然住在原宅,兒女住附近,另外還有一種兩代接力購屋的策略。此一策略必須等到子女就業,收入與工作地點都已穩定下來,可以與子女討論,用兩代力量擇屋,把目前的大宅賣掉,優先選擇兩間樓上樓下的小宅。

賣大宅,是因為三代同堂不可行的話,閒置房間、等於閒置資產,老人等於窮得只剩下一間大宅。如果處分大宅,把一部分現金用來貼補兩間小宅的自備款,餘款當退休金,其中一間或是兩間房子都登記在子女名下,但是貸款則由子女扛。

模式4,有助於改善兩筆最沉重的資金籌措,一筆是上一代的退休金,一筆是下一代購屋金。

這種安排的優點是,子女自備款能力弱,父母可以用賣屋款補強;但是父母已經退休,不易申請房貸,因此由子女具名借貸。缺點是,如果兩間房都登記子女名下,會不會有被棄養的風險?

按民法第416條第1項第2款規定,「受贈人對於贈與人,有扶養義務而不履行者,贈與人得撤銷其贈與」,這就是所謂的「防不孝條款」。但要提醒的是,如果贈與人知道有撤銷原因之時起,撤銷權將於一年內不行使而消滅。

如果是模式4,兩代可以相互照顧,當子女進入滿巢期時,不用再換屋,孫輩可以先就近與祖父母同住。等祖父母天年後,第二代與第三代的居住需求也都獲得滿足。

至於為何特別建議樓上樓下,而不是雙併小宅呢?主要是考量到下一代也有獨立隱私的需求,與父母住對門,感覺隨時被監控,可能會影響子女與父母共同購屋的意願。

模式5:賣老宅,在子女住所附近租/購屋

前一章的案例小芸,因為先生想將南部的公婆接來同住,煩惱到憂鬱症快要上身了。但是小芸的姐姐勸她,「換另一個角度想,表示妳先生有孝心、有責任心,你能不支持他嗎?」小芸想想也有道理,於是她與先生討論的底線是「三代同鄰」,要如何規劃呢?

如果公婆有自宅,而且老宅可以出售,第一個選項就是在小芸家附近換購一間電梯套房,或是兩房小住家。其中一間房可以出租,貼補可能因為自備款不足而增加的貸款。

如果沒有房貸壓力,不需要出租房間貼補,也還是可以把多出來的房間,做為未來公婆身體更弱,需要聘僱外籍看護時使用。

如果公婆沒有自宅,但是有一筆老本,小芸先生也無力協助兩老購屋的話,可以在附近租屋,將兒子給的孝養金挪來付租金,生活費則是開始倒吃老本。

這種安排,因為老本會越來越少,老人家會比較沒有安全感。但是可以說服老人家的是,老本不用留下來當遺產了,而是完全用在自己身上。當然還要讓老人家放心的承諾是,「如果老本用完,天年還沒到的話,還是包在兒子身上」。

從以上五種模式,可以發現,老後想要三代同鄰,要提早考慮到預算、景氣位置、社區條件、適合物件等等。近年流行一種退休模式,譬如賣掉台北高價房子,搬到低價的中南部定居。

好處是,買了低價屋後,還可以多一筆退休金。但要提醒的是,不要只考慮退休後的健康期、亞健康期、輕度失能期,而是要考慮到更弱的中度失能期、重度失能期。

如果有小孩,搬得離小孩越遠,未來需要長照時,就無法期待就近照顧的可能。三代同鄰,應該還是長照考量下的最佳方案。

(原文刊載於朱國鳳《沒想到…我會變得這麼弱》​/時報出版)

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